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申請高成數房貸並無特效藥

最近各房仲紛紛提出保證貸款成數、超低貸款利率，可是在失業率居高不下，景氣尚未全面復甦，許多銀行其實對於房貸態度保守，甚至由於房屋貸款利率逼近資金成本，己有銀行宣布退出房貸市場。
究竟要如何才能貸到較高成數的房貸呢要申請高成數房貸並無特效藥，只要先搞清楚影響銀行房貸放款的關鍵因素，盡量使自己的申貸資格能「投其所好」，並且以長線規劃的心態提早布局，才能順利「金援」購屋夢想。

購屋七大秘訣

由於銀行放貸主要是看「人」與「物」兩個條件，也就是申請人的信用記錄與還款能力，以及抵押品的區位和價格。購屋人可參考以下七大秘訣：
（一）讓戶頭在每個月的固定日期有固定金額的進帳，形成穩定的「戶頭進出軌跡」，積極經營自己的還款能力及信用證明。
（二）自備款的來源無論是父母資助或標會等，集中存在要向銀行申請房貸的戶頭，累積申貸實力。
（三）扣繳憑單是很有力的借款文件。若為了節稅，刻意降低扣繳憑單的收入金額，不容易向銀行借到錢。
（四）無論是現金卡或信用卡的卡債，先還清再借房貸，以便向銀行證明自己的還款能力。
（五）透過知名房仲業者或代書申辦房貸，由於這些房仲業或代書手頭上的案件較多，可運用案件多的規模優勢，向銀行爭取較佳的貸款條件。
（六）房子的價格如果太高於市場行情，很難爭取到滿意之放貸成數。
（七）住家之產品較易取得高成數之房貸，特殊產品，銀行放款成數會略有不同。盡量避開特殊產品，這些產品通常貸得的成數較低，甚至有些銀行根本不接受申貸。例如權狀15坪以下的套房、山坡地住宅、1樓店面、頂樓加蓋、地下室、靠近嫌惡設施如廟宇、道壇、高壓電塔、高架橋等，或者是陽宅地理較不討喜者如路沖等房子。

穩定的「戶頭進出軌跡」很重要

在「人」這方面，目前以公務人員申貸最吃香，約可貸8成甚至8成5；自營商通常不會有扣繳憑單，就要用銀行存款來證明自己的實力；有薪資轉帳或實報扣繳憑單的上班族，約可貸7成至7.5成。至於以往吃香的科技新貴，受到無薪假及裁員風影響，受銀行青睞程度大幅降低。
目前銀行不但對房貸的興趣不高、放貸成數保守，連申請人的資格也趨於嚴格，有的銀行甚至要求要有二親等以內的保人才肯放貸，因此，如果是父母雙亡、又沒有兄弟姐妹的申請人，遇到這種狀況就真的是一點兒辦法也沒有。
申請房貸要有「穩扎穩打、放長線釣大魚」的心態，該如何經營自己的還款能力及信用證明呢？公司薪資轉帳最是一種良好的記錄、或每個月固定存入現金，銀行查看帳戶的「戶頭進出軌跡」，才能提高銀行對消費者還款能力的信任，逕而順利借到錢圓購屋夢。

自備款集中存入申貸戶頭

與銀行往來的「戶頭進出軌跡」，時間愈長愈好，金額愈多愈好，另外，已備妥的購屋自備款，無論來自父母資助，或是標會得來，最好都能存進預備要申請房貸的戶頭，以累積自己的申貸實力。
但要特別留意的是，如果進出帳戶的金額突然出現一大筆錢，而且只存一陣子又轉出，銀行會對這筆資金產生質疑，反而不妥。

刻意壓低扣繳憑單金額不利申貸

除了「戶頭進出軌跡」之餘，「扣繳憑單」是很有力的申貸工具，曾經遇過客戶為節稅，扣繳憑單上記載的收入金額很低，但若需要向銀行借錢，金額太低的扣繳憑單，反而不利借款。為了節稅，「錢是省了一些下來，但當你需要用它時就不方便，向銀行貸款會發生問題，省了小錢，卻借不到大錢。」
因此，平常就要有計劃，例如打算明年向銀行借錢買房子，就要記得讓今年的報繳收入「正常化」，不要為了節稅「因小失大」。

先還卡債證明清償房貸能力

其次，手頭上若有現金卡、信用卡的債務，在向銀行申請房貸之前最好先還清，以便向銀行證明自己的還款能力。「如果你連小金額的卡債都無力還清，銀行怎麼敢借幾百萬的房貸給你？